千葉市で管理会社をお探しのオーナー様へ

管理会社

不動産管理会社といっても、それぞれの管理会社によって得意・不得意があります。

オーナー様の大切な資産を最大限収益化するためには、不動産管理会社選びはとても重要になってきます。

 

初めて収益物件を所有されたオーナー様へもわかりやすく、不動産管理会社の選び方についてご説明いたします。

不動産管理会社を選ぶ際のポイントについて

  • 1)その会社が得意なのは、「事業用物件」「居住用物件」どちらか?

  • 2)会社の代表者は「営業会社」「管理会社」のどちらの出身か?

  • 3)担当営業マンは、宅地建物取引士の資格保有者かどうか?

  • 4)担当営業マンから熱意は感じられるかどうか?

  • 5)その会社は、営業力と集客力はあるのかどうか?

  • 6)その会社の営業エリアはどこまでか?

  • 7)その会社の口コミはどうか?

  • 8)保有管理物件の割合は、「自社物」「他社物」どちらが多いか?

  • 9)「賃貸管理」と「建物管理」のどこまでサポートしてくれるのか?

「居住用管理」と「事業用管理」の違いについて

アパートやマンションなどの「居住用物件」と貸事務所や貸店舗などの「事業用物件」のどちらも受託している管理会社が多いため、どこの管理会社でも同じだと考えるオーナー様も多いのではないでしょうか。

 

もしも貸事務所や貸店舗などの収益不動産を所有されている場合は、管理会社選びで「居住用」と「事業用」のどちらが得意なのかは重要になってきます。

 

 

<居住用物件の場合>

 

居住用は、宅建業法で借主様が手厚く守られているため、契約書の内容を見ても、どこも一般的に同じ内容になっています。

 

また、入居者様も個人のお客様が多いため、「条件交渉」も少なく、募集要項通りの内容で入居される方が多いです。

 

衣食住の「住」は生活する上でかかせません。入社や入学、転職、転勤などのタイミングで引っ越しされる方も多く、申込から入居までの期間も一般的に2週間程とスパンが短く、売上が安定しやすいため、「居住用」をメインに取り扱っている管理会社や仲介会社が多いです。

 

しかしながら、日本は少子高齢化社会で人口減少のペースも加速してますので、新築住宅は入居者が見つかりやすい反面、築年数が古くなるにつれて空室率も高くなっています。

 

現に、多くの居住用管理物件数を保有する管理会社の中には、「建物管理」に対するノウハウが高く、エリアでの知名度の高い老舗管理会社であるにも関わらず、ITを活用した「集客力」や営業マンの「営業力」が乏しく、空室を多く抱えている管理会社もあります。

 

これからの時代には、管理会社を選ぶうえで「集客力」と「営業力」が重要になポイントになります。

 

 

 

<事業用物件の場合>

 

事業用物件を所有されているオーナー様なら、倒産や夜逃げのリスクも少なく、長く入居してくれる可能性の高い「上場企業」や「フランチャイズ店」などの大手企業に入居してもらいたいと考えるのではないでしょうか。

 

しかし、「事業用物件」は、居住用物件とは異なり、借主は「法人様」が多いため、「成約条件の交渉」が多い点が居住用物件との大きな違いです。そのため、営業マンの「交渉力」と事業用物件独自の「知識経験」を多く必要となります。

 

また、申込から契約まで、1カ月から半年程と期間が長く、その間、「契約条件の交渉」から始まり、「契約書の内容」についても修正交渉が入ります。

 

また、上場企業や全国的に出店している大手フランチャイズ店の方が、その交渉内容が増える傾向にあります。

 

事業用物件の場合、「交渉力」だけでなく、事業用物件特有の知識や経験、内装工事に関する知識も有し、将来のリスクに備えた「契約書作成能力」も必要となります。

 

 

「居住用」と「事業用」の契約内容の違いについて

<居住用物件の場合>

 

居住用物件の契約内容は、どれも似ていると先ほど説明しました。

 

具体的には、「一般借家契約」「契約期間2年」「借主側解約予告1カ月前申告」などが一般的な契約内容になります。

 

居住用の場合、「一般消費者に不利な契約は無効」と宅建業法で手厚く守られていますので、大まかな契約内容が似ているのはこのためです。

 

 

 

<事業用物件の場合>

 

一方、事業用物件の場合は、オーナー様側へのリスクも多くなるため、物件によって様々な内容が異なります。

 

リスクに備えた内容を契約書に盛り込んでおかないと、思わぬトラブルに巻き込まれやすいのが事業用物件の難しい所になります。

 

 

具体的には、事業用物件の場合、貸事務所ではなく、貸店舗もあるため、その契約形態は「10年や20年といった定期借家契約」にした方が良い物件も多くなるほか、一般借家契約であっても、「3年や5年といった契約期間」になったり、「借主側解約予告は、3カ月から6カ月前申告」と様々です。

 

その他にも、事業用物件の場合は、事務所や店舗の内装工事に期間を要するため「フリーレント」を条件に出される借主様が多くいるため、フリーレントに対する「違約事項」を契約書に盛り込んだり、居住用よりも使用頻度が多く、故障の出やすい「設備」についての取り決めや、解約時の「原状回復」についての取り決めもしっかりと契約書の特記事項に盛り込んでおかなければ、あとでトラブルの原因になります。

 

 

目的の物件により、契約内容をどうするかしっかりとした事業用物件に対するノウハウを持ち、将来のリスクに備えたしっかりとした契約書の作成ができる管理会社でなければ、将来トラブルになる機会が増えます。

 

居住物件の個人の入居者様とは違い、事業用物件は、借主様も資金力のある法人様が多いため、契約書でしっかりとした取り決めをしておかなければ、損害賠償や裁判など、オーナー様が損害を被る恐れがあります。

 

事業用物件で起こりえるリスクについて

事業用物件の場合、借主側の事業内容も多岐に渡り、契約内容も様々ですのですべてを書くと膨大な量になるため、もしも今悩みや不安なことがあれば、問い合わせフォームからいつでもお気軽にご相談ください。もちろん無料で丁寧にアドバイス致します。

 

その上で、いくつかご紹介いたします。居住用物件をメインに扱っている管理会社では、経験が乏しく、契約書に記載をしていないために、トラブルが起こったときに揉めるということがよくありますので、管理会社選びの際に、事業用が得意なのかの判断材料として参考にしていただければと思います。

 

 

<居抜き物件貸しの原状回復>

 

貸店舗の場合、事業が短期でうまくいかず撤退する場合もあります。その際、まだ使用できる内装造作物を原状回復として撤去するよりも、原状回復義務を無しにして次の入居者様を「居抜き物件」として貸出した方が入居付けがしやすいと考える場面ってありますよね?

 

 

この場合、居抜き物件といっても、借主様の事業によってはすべてをそのまま利用はできず、不要な造作物の解体をした上で、新たに追加の造作工事をおこないます。

 

現在は次の方が使用可能な設備や造作物が残っていても、次に入居される方が長く入居されていれば、設備や造作物は劣化して、そのまままた次の入居者向けに居抜き物件としての貸出は難しいということもあります。

 

ここで問題なのは、

 

1)「原状回復義務」を契約書に盛り込む場合

 

前入居者は「原状回復義務無し」で借りていたから「居抜き物件」として募集していたものを借りた。その上で不要な造作物の撤去や新たに造作工事も行っていたのに、なぜ退去の際に自分の契約の際は「原状回復義務」が付くのか?という点は揉める原因となります。

 

オーナー様としては、原状回復義務を契約書に盛り込んだうえで、解約時に、造作物がまだ綺麗で次の入居者を見つけやすい場合はそのままの状態で引渡ししてほしいが、汚ければスケルトンまで解体して引渡してほしいと考えるものです。

 

しかし、借主側からすると、居抜きで借りていて、なぜ前入居者の残置物を、自分の費用負担で撤去しないといけないのか不満に思うものです。

 

また、貸店舗の場合、ドアや照明を含む専有部内をすべて変更することも多いため、原状回復するにしても、その材料と同じ型番が製造中止になっていることも多いため、当時とまったく同じ設備を再度取り付けることは難しく、さらに契約当初のドアや照明が古くなった状態で新品ではない場合、中古のものを再度探してきてつけないといけないのか?契約当初は古い設備だったものを、原状回復で新品のものに変えないといけないのか?という点でも、貸主側と借主側で意見が食い違い揉めやすい点になります。

 

 

 

2)「許可申請の用途地域制限等」

 

これも居住にはない点なので、不動産屋でも事業用に慣れていない会社はわからずに契約をおこなってしまい、あとになって揉めやすい点です。

 

用途地域とは、第一種低層住居地域や商業地域など、全部で13に分類されています。

 

例えば、風営法の許可が必要なスナックやキャバクラは、「住居地域」に該当するエリアでは、風営法の許可がおりません。また、学校や病院が近くにある場合も許可がおりないなどの制限があります。

 

 

最近増えてきた車のコーティング店も、ただ洗車とコーティングだけであればエリアの制限がありませんが、機械を使ってボディ表面を磨く作業があると、板金修理工場と同じ扱いになり、「低層住居地域」での出店はできなくなり、「工業地域」と付くエリアに制限されます。

 

 

その他にも、保育所やデイサービス、就労支援などは、専有部から避難路として「2方向避難」が確保できないと申請がおりない。建築確認済み証、検査済み証が無いと申請がおりないなど、各事業ごとに必要な申請において、消防法や保健所等の申請基準があり、その建物の「構造上」申請許可がおりない業種が出てきます。

 

 

過去の取引を振り返ると、病院などのクリニックや出店数の多い法人様は、コンサルタントや顧問の行政書士の先生がついており、物件選定の際に申請可能か物件調査したうえで申込みとなりますし、事業用物件に慣れていない管理会社では、その業種が申請可能かどうかがわからないため、借主様の方で確認してくださいと丸投げしてしまうケースが多いです。

 

 

しかし、許可申請基準は東京や千葉などエリアによっても異なりますし、さらに市区町村によっても異なる場合があるため、新規開業者やフランチャイズに加盟して出店する場合、借主様の方で知識が乏しかったり、またフランチャイズ本部が遠方だと、本部の方でエリアごとに異なる申請基準を把握していない場合もあります。

 

 

契約を締結したあとで、その物件ではその事業の許可申請がおりないことが判明し、出店ができないために解約を希望されるとなった場合、契約書に記載の短期違約金や退去予告期間分の賃料が高額となるため、責任問題で揉めやすいです。

 

 

 

3)「建物構造上のトラブル」

 

もともと自宅兼事務所としてオーナー様が1棟を使用していた物件の「区分貸し」をおこなう場合は、電気・ガス・水道のメーターが一括になっているケースがあります。

 

また、建物によっては、専有部に水回りがなく、共用スペースにトイレ等水回りが設置されていたり、専有部と共用部どちらにもトイレ等水回りが設置されている場合もあります。

 

 

この場合、物件の募集を開始する前に、共用部の水回りの料金はどうするのか?専有部内は「子メーター」を設置して、オーナー様に一括請求きたものを、オーナー様が毎月検針をおこない、使用料に応じて計算した料金を借主様に請求するのか、それとも、一括請求きたものを入居者様ごとの専有部の広さで「按分計算」した費用を毎月請求するのか、それとも、「定額制」にして、毎月固定の費用を請求するのか、いずれかの方法を取り決めておかなければいけません。

 

 

しかし、居住物件をメインで取り扱っており、事業用物件の経験が乏しい管理会社の場合、ここの事前確認を忘れていて、契約書作成段階になって発覚し、契約書に具体的な計算式等を記載しないまま契約締結をおこなってしまったことで、後になって借主様と揉めてしまうということがあります。

 

また、按分計算や定額制にて徴収している場合、事務所利用であれば使用料はさほど変わりませんが、貸店舗の場合、水や電気を多く使う美容室や飲食店が入居された際に、予想をはるかに超える使用量で、追加徴収や徴収方法の変更を契約締結後に行うと、契約書に記載されていないため借主様と揉める原因にもなります。

 

 

入居される業種によっても、使用量は大きく異なる場合がありますので、様々なケースを想定し、徴収方法をどうするのか事前に取り決めておかなければ、予想をはるかに超える使用量の入居者様がいた場合、オーナー様側での費用負担が大きくなってしまうということも考えられます。

 

 

 

4)「インフラの容量や配管」

 

事務所利用の建物で、美容室などの業種からの申込みが入る場合もあります。

 

しかし、200V動力と100vのどちらも引き込みがある物件だけではなく、100vしか建物に引き込みがない物件や、各専有部ごとに使用可能な電気容量が低い建物。建物内に引き込まれた水道管の容量が小さい建物もあります。

 

美容室の場合、電気と水道を多く使うため、建物構造上、「容量不足」となってしまい、容量を上げる工事をおこなうために高額な費用がかかってしまうケースがあります。

 

もしも契約締結のあとに、インフラ関係の容量不足が発覚した場合、その工事費用を貸主様と借主様のどちらかが費用負担するのか、また解約違約金についても揉める原因となります。

 

 

これもまた、居住用では問題にならない点ですので、管理会社の確認不足で、すべての業種を受け入れてしまい、後になってトラブルとなりかねません。

 

 

5) 「オーナー様の承諾を得て設置した看板等の造作物による事故」

 

一般的に契約書には、「造作工事等を行う場合は、貸主様へ事前確認をおこない、許可を得たうえでおこなう」旨、明記されます。

 

では、オーナー様が許可した上で設置した看板が強風に煽られて落下し、歩行者にケガを負わせてしまったり、車等に傷をつけてしまった場合、誰かその責任を負うのか?

 

ここも損害賠償の金額が高額になった場合、貸主様、借主様双方で揉める点ですが、契約書に盛り込まれていない場合が多いです。

 

 

被害者からすると、建物所有者に損害賠償の請求ができますが、オーナー様からすれば設置した借主様で対応してほしいと考えるものですが、その造作物の工事内容等をオーナー様が許可したうえで工事をおこなっていますので、借主様からすれば、オーナー様にも負担してほしいと考えるものです。

 

 

6)「違法事業者との契約」

 

契約書には、必ず申込時に申請した「事業内容」を明記し、その事業内容以外をおこなってはならない。また、申込時の情報に虚偽が発覚した場合は契約を解除できると記載されています。

 

これは居住用物件であれば、最近だと、個人の自宅として契約している場所で、メンズエステなどの事業をおこなっていたり、BARとして契約しているのに、風営法の許可を取らずに、違法でガールズバーを営業していたり、事務所利用として契約しているのに、風俗の事務所兼待機所として利用している、違法カジノや闇スロを営業している。

 

 

その他にも、事業内容が「営業代行」や「コールセンター」「IT関連」などの法人申込みで、電話やネットを用いて詐欺を行っている企業が入居してしまうといったケースがあります。

 

個人の場合でも、大手企業勤務など信用力のある人を代表者として申込みをおこない、実際には違法に転貸をおこない、仲介マージンを抜いて第三者に貸室を転貸しているケースもあります。

 

コロナ渦では、安価な飲食店の居抜き物件を探し、実際には営業をおこなわずに補助金だけを取る補助金目的の事業者も増えました。

 

 

多くの場合、消防点検の際の入室時や同建物内の入居者様からの指摘で発覚することが多く、申込時の情報に虚偽が発覚した段階で、退去させることはできますが、違法事業者のところに警察が入った場合は、事業実態の事実を知らなかった場合であっても不動産会社だけでなく、オーナー様にも共謀していたのでは?と疑いの目が向きます。

 

 

事業用物件は、経験のある管理会社に任せることで、申込みの調査段階で、トラブルとなる申込者を排除することが重要になります。

 

 

7)「夜逃げと募集要項の取り決め」

 

事業用の場合、解約予告が6カ月前申告、退去時原状回復義務など、居住と比べて退去費用が高額になります。

 

解約するタイミングというのは、業績が伸びて、さらに大きな箱や好立地な物件へ移転をする場合だけではなく、資金繰りがうまくいかず撤退する事業者様もいます。

 

 

後者の場合、ギリギリまで粘ったが資金が底をつき、退去費用も支払えないため、「夜逃げ」という選択をする場合もあります。

 

 

そのため、集客力、営業力を謳っている管理会社の中には、早く入居付けをするために「敷金(保証金)0円」など、近隣相場よりも初期費用を安価にすることで空室を埋めようとするところもありますが、事業用物件の場合、それはオススメしません。

 

 

事業用物件の場合、専有部内を大きく造作工事をおこない、業種にあった設備や什器も設置するため、敷金(保証金)を低くし過ぎると、もしも夜逃げがあった場合の「撤去費用」には数百万かかり、万が一の時にオーナー様へ、そのしわ寄せがきてしまいます。

 

 

募集要項を決める際、その物件がどの業種までは申請許可がとれて、その業種の造作工事の内容を踏まえたうえでオーナー様に負担がかからないだけの敷金(保証金)を決定し、たとえそれが相場よりも高い場合であっても、入居者を付けられるだけの営業力がある管理会社に委託することが大切です。

 

 

8)「最後に、」

 

事業用物件に慣れていない管理会社の契約書に、よく明記されていない項目があります。

 

それは、「契約締結から鍵渡しまでの期間での解約違約金についての取り決め」です。

 

 

上記で説明してきた通り、すべて借主様側にて調査した上での申込であれば問題ないのですが、業種別の申請基準や建物構造など、申込時に把握できていなかった事態で解約となるケースが事業用の場合はあります。

 

 

事業用の場合、申込時は保証会社の審査だけではなく、オーナー様審査の段階で断るケースがあるため、通常、内装工事の打ち合わせ等が本格化するのは、「契約締結をした後」になります。

 

 

そのため、初期費用の入金と契約締結が完了した後から借主様に鍵の引渡しをする前までの期間に予期せぬ事態で「解約の申し入れ」が出る場合がありますが、この間の違約金等についての取り決めを契約書に記載していなかった場合、

 

 

オーナー様が受けとった初期費用は全額返金しないといけないのか?また、解約予告は6カ月前申告等にしていても、契約書に記載してある「入居開始日前」の段階で、その違約金は請求できるのか?など、多くの場合お金の面で双方の意見が分かれ、紛争の原因となりやすいです。

 

 

事業用物件は、居住用以上に色んなリスクを想定した契約書の作成が必要になります。

オーナー様が一番気になる「営業力」と「集客力」のある管理会社のは見分け方について

<大手企業が良いのか街の小さな不動産会社が良いのか?>

 

管理会社を選ぶ際に、誰もが知っている大手企業と物件の所在している地域にある小さな不動産会社の2つがあり、多くの場合、大手企業の方が知名度があり、短期的に決めてくれるのではないか?と考えるものです。

 

それぞれに長所と短所があり、一概にどちらが良いとは言えませんが、オーナー様にとって一番大事なのは、空室を短期間で埋めてくれて、長く満室経営をしてくれる管理会社。そして、何か建物自体のあったときにスピード感をもって対応してくれて、日常の状況報告業務もレスポンス良くやり取りしてくれる管理会社を見つけるための判断材料についてご説明したいと思います。

 

 

 

<会社の代表者の職歴>

 

主要駅前の好立地物件で築浅の物件であれば需要がありますので、空室になっても次の入居者が見つかりやすいですが、築古の物件、地下の物件、日当たりゼロの物件、駅から離れて駐車場無しの物件、間取りが変わっている物件、地方の物件など、欠点をいくつか抱えている物件の方が世の中には多いと思います。

 

 

色んなお客様の貸室斡旋をおこなってきて、貸店舗の場合、一度出店したらそこで長く営業することが前提であり、内装工事などの初期投資も高額になるため、希望条件を完璧にクリアした理想の物件を探されている方が多い印象です。

 

 

どの物件にも多くの場合マイナス点があり、そこで躊躇されて「検討します」となってしまうため、「物件の興味付け」をしてお客様の最後の背中を押す担当営業マンの「営業力」が重要になってきます。

 

 

代表者は、不動産の管理専門会社の出身者やメーカーやエンジニアなどの異業種からの参入など色んな方がおり、今までに「営業職」の経験がない方も多いです。

 

 

営業力が無い会社は、自社では客付けせずに、AD(※業務委託費や広告費)をつけるなどして仲介会社の客付けを委託しているところも多く、自社で案内した際も、物件の説明どまりになってしまい、内見者の意思に任せるため、申込を取る「決定力」が低くなってしまいます。

 

 

好立地で相場よりも条件が安い物件であれば問題ありませんが、オーナー様が所有されている物件が、マイナス点が多い場合は、管理会社の代表者が営業職あがりで、従業員にも営業ノウハウを伝えている「営業力」のある管理会社に委託するほうが良いと思います。

 

 

 

<宅地建物取引士の資格保有者か?>

 

これも、不動産関係で働いているなら誰もが当たり前に資格保有者だと考えるものですが、知識がある年配ベテラン営業マンでも宅建士の資格を保有していない方がいるのが事実です。

 

特に管理を専門としている管理会社は、不動産業のような許認可が不要なため、宅建士の資格を持っていない方も多い業界になります。

 

 

ここで問題なのは、物件担当者が宅建士の資格保有者ではないということは、「契約締結をおこなった経験が無い」という点です。

 

 

契約締結の際、「重要事項の説明」は、宅建士の資格保有者が行わなければならないため、あくまで契約締結をおこなうスタッフと物件担当者は別のスタッフが担当するということになります。

 

 

上記で書いてきたように、「事業用物件」は、オーナー様の大切な資産を守るため、幅広い知識と経験が必要となりますが、数多くの契約締結をこなしてきて、多くの契約書を見ていない担当者であれば、オーナー様の物件を調査した際に、その物件で将来起こりえる問題点とその対策をイメージできなければ、あとでトラブルになってしまうかもしれません。

 

 

管理会社の役割は、満室に入居付けすることはもちろんのこと、契約締結後の紛争が起こらないようにオーナー様に代わって、プロがサポートすることですので、しっかりとした経験のある担当者が多い管理会社に頼むことが大切です。

 

 

仲介で色んな管理会社と取引きをしてきて思うことは、「物件担当者の営業力」はかなり差があり、それに比例して空室率は大きく変わってくると考えています。

 

 

例えば、営業経験がない。宅建士でもない。仕事に対するモチベーションの低い。こんな物件担当者というのは意外と多いのですが、事業用物件に対する知識も低く、貸室の使用方法で質問しても、「確認して折り返します」と言ったきり連絡がなく、そのまま忘れているような方もいました。

 

 

その反面、対応が丁寧でレスポンスも早い物件担当者の場合、お客様を紹介している仲介会社としても段取りがしやすく、スピード感を持って契約までスムーズにいくので、気持ちのいい取引ができますので、そのあとも、その管理会社が扱っているエリアでお客様の物件を探す際に、その担当者に直接連絡して何か物件ないか相談することが多いです。

 

 

「短期間で空室を埋める」ためには、委託している管理会社1社の力ではなく、そこが取引している「同業者の仲介会社」の存在が大きいです。

 

 

仲介会社は数多くの交渉をおこなっており、「営業力」がありますし、その会社が「顧客」を多く抱えています。

 

 

仲介会社に対して、レスポンスが早く、丁寧な対応をしている物件担当者が多い所は、各仲介会社も、また取引したいと考えますし、空室がなかなか埋まらない案件の時は、そのエリアが得意な仲介会社の方に話を持っていくというのはよくある話です。

 

 

ネット上に物件募集の情報が流れていない物件でも、退去後にすぐ次の入居者が入る物件というがありますが、これは、管理会社と仲介会社が協力して持ちつ持たれつの仕事をしているということです。

 

 

当社も、千葉県、東京都の全域で事業用物件の仲介会社として入居付けをしておりますが、どのエリアでも良い管理会社もいれば、悪い管理会社もいますので、お客様の物件を探す時は、取引があり、対応の良い管理会社の物件を優先的に紹介しますし、対応の悪い管理会社は、紹介したお客様が入居した後も付き合っていかなければいけないのが管理会社ですので、対応の悪い管理会社の物件がどんなに良いものであっても、お客様に紹介することはしないです。

 

 

「営業力」「集客力」というのは、これらが総合して短期入居付けができていますので、「物件担当者の人柄」が大きく関係してきます。

 

管理会社を選ぶ際は、ただ会社の知名度や料金だけでなく、実際に担当者と会って話したうえで、担当者の人柄や経験値を見たうえで判断すると良いです。

管理会社によって対応エリアが決まっている理由

当社は、千葉県、東京都の全域を対象に日々お客様に物件案内していて一番良く言われることがあります。

 

それは、「そのエリアは対応できないと断られた」です。

 

事業用物件を探しているお客様は、県を跨ぐ広域エリアで出店数を増やしている法人様も多いのですが、管理会社や不動産仲介会社によって、事務所の所在する場所の周辺と営業活動エリアを決まっています。

 

一番の理由は、遠方だと案内の対応や管理をするうえで、担当者がそこまでいく時間と労力がかかってしまう点です。

 

 

例えば当社は、千葉市に事務所がありますので、東京エリアまで案内で行くとなると、片道1時間、帰ってくるまでに半日は時間がかかります。

 

現在は、お客様の案内数が多いため、各エリアの担当スタッフが、同エリアで1日3件程のお客様をご案内するため、そこまで負担はありませんが、開業当初であれば、1件のお客様の案内のために、東京エリアまでいき、半日その案内だけで潰れてしまうという非効率なことが多々ありました。

 

 

半日を費やして、時間、お金、労力をかけても、事業用物件の場合、案内したお客様によっては出店時期が決まっておらず、これから出店に向けて参考程度に見学したいという方もおり、ものの5分程で帰ってしまうこともあります。

 

 

遠方から訪問して、そのようなことを経験すると、やはり事務所から車で30分圏内。遠くても車で1時間圏内と、営業活動エリアを絞っていくという流れです。

 

 

またエリアによって募集要項の習慣が大きく変わりますので、活動エリア外の物件を扱う際に、日常の常識が通じないことも多いので、そういった点からも、慣れたエリアのみに絞るというのも考えられます。

 

 

例えば、礼金を当たり前に取るエリアもあれば、取らないのが当たり前のエリアもあります。仲介手数料100%を仲介会社が取るのが当たり前のエリアもあれば、管理会社と折半が当たり前のエリアもあります。更新料が賃料1カ月が当たり前のエリアもあれば、事務手数料を含む1.5カ月分を取るのが当たり前のエリアもあります。エレベーターや消防設備点検費を管理費(共益費)に含む所もあれば、別途請求する所もある。保証金の償却タイミングを、解約時にしている所もあれば、毎年償却の所もある。

 

 

例を出すときりがありませんが、そういったそのエリアの常識が違うため、やりずらいと考えて、事務所周辺のみを対応エリアにしているところがあるということです。

 

 

経験の少ないエリアを管理することは可能でも、そのエリアで出店ペースを上げている顧客を抱えていなかったり、仲介会社とのつながりがない。又は、遠方のため、見学の問い合わせが来ても理由をつけて断ってしまうなど、熱心に空室を埋めてくれず、なかなか埋まらないということになるかもしれません。

 

 

オーナー様によっては、県をまたいで物件を所有されている方も多いので、もしも委託している管理会社の対応エリアがどこまでか、またそのエリアの顧客を抱えているかを聞いておくといいです。

 

管理手数料ゼロ円で管理委託物件を募集しています。

事業用不動産の仲介専門会社として年間1000社以上の法人様を案内してきたグレスリンク株式会社のノウハウを駆使して、オーナー様の大切な不動産を満室経営に導きます。

 

現在管理戸数5000戸を目標に、管理受託物件を増やしており、当社は管理手数料0円で受託しています。

 

賃貸や売買の仲介手数料と、修繕・改修工事費で収益を得ているため、オーナー様からいただく毎月の管理手数料は無料でおこなっておりますが、依頼者様の利益を一番に考え、スムーズでスピード感のあるた管理サービスを提供しております。

 

空室でお悩みであれば、管理委託抜きに、お気軽にご相談ください。いつでも相談に乗ります。

営業力と交渉力に自信があります。

事業用物件専門の仲介会社として、数多くのお客様の接客をしてきました。

 

グレスリンク株式会社の強みは、当社でご成約いただいたお客様の7割が、その後も定期的に不動産に関する相談を受けたり、出店店舗に遊びに行ったり、長くお付き合いさせていただいており、2件以上物件斡旋のサポートをさせていただいているリピートのお客様が全体成約数の4割と高い点にあります。

 

私たちが心がけていることは3つ。

 

(1)お客様目線に立ち、親身に向き合う。

 

(2)お客様との約束事は、細かな進捗報告と迅速な対応。

 

(3)確かな知識で、依頼者の事業が成功する物件を紹介する。

 

 

 

事業用物件を探されているお客様は、出店場所で事業を成功し、末永く、そして大きく事業発展していきたいと考えているものです。

 

不動産に関しては、私たちがプロです。お客様の事業に不向きな物件や安いだけで商売に不向きな物件、業種によっては建物構造上初期投資が通常より高額になる物件など、本当は不動産のプロの方がわかっているにも関わらず、お客様にその事実を隠して営業トークで丸め込んだり、AD付きの物件を優先したり、無駄なサービスを初期費用に計上して請求したり、ただ自分たちの利益ばかりを追及し、そのような行為をしていたら、1回の取引で関係は終わり、2回目、3回目と続くことはないと考えています。

 

 

私たちは、依頼者の利益を一番に考えて、各事業分野の知識をスタッフ一人ひとりが日々学び、当社に依頼してきたお客様の資金的状況や事業内容を細かく把握したうえで、その場所で事業を開始して成功する物件を重視してスピード感をもって探し出し、親身になってその物件のメリットやデメリットを含めてご説明していますので、お客様に良い面だけでなく悪い面も納得したうえで申込みをいただいておりますし、少しでも依頼者様にとって良い条件で契約できるように、担当不動産会社と精一杯の交渉をおこなっています。

 

 

時には、相場よりも安く、お客様がどんなに気に入った物件であっても、契約書の内容、物件を管理している管理会社の情報、物件やその周辺環境の情報、社内で積み上げてきた過去データすべてを総合的に判断したうえで、お客様の事業にとっては不向きであるときは、今回は止めた方が良いと説明させていただくこともあります。

 

 

また、同業者との良好な関係性を築くことは、お客様が良い条件で契約できたり、市場に出ない物件情報を提供できるためとても重要なことですので、

 

同業者様と取引きする際も、お客様への接客対応と同様に、しっかりとした段取りと迅速な対応を心掛け、良好な関係性を築いています。

 

 

当社スタッフ全員が、この当たり前の事を当たり前におこなってきた成果が、リピート成約が多い理由になります。

千葉県、東京都全域の広域エリアが当社の対応エリアです。

当社は、千葉県と東京都にて事業用物件専門の「仲介会社」として活動しています。事業用物件を扱っている不動産会社で、自社所有物件が県外にあり、営業担当者が件を跨いで案内していたり、オーナー様からの依頼で、県外の物件数個の管理をしているというところはあるかと思います。

 

しかし、当社は仲介会社ですので、自社所有物件や自社管理物件だけではなく、市場に出ているすべての事業用物件を対象に斡旋しております。

 

そのため、当社ほど、広域で日常的に案内している不動産会社は少ないのではないでしょうか。

 

 

千葉県、東京都の不動産斡旋をしてきた当社ですので、全域のエリアごとの特徴や相場観、どんな業種がそのエリアで動いているのかを熟知しているのが当社の強みです。

 

オーナー様の所有されている不動産のエリアでは、過去のデータを元に、どんな募集要項でどんな業種をメインターゲットに募集するのが良いか、しっかりとしたご提案を致します。

 

また、各エリアの担当者が毎日活動しておりますので、遠方エリアであっても、物件案内や修繕対応、オーナー様との打ち合わせに「即日対応」しております。

知識と経験を持った宅地建物取引士が担当致します。

事業物件の知識と経験を持った宅地建物取引士が、オーナー様に代わり、責任を持って担当致します。

 

 

オーナー様に寄り添い、丁寧でスピード感のある対応を致します。

事業用物件専門の仲介会社として、数多くの物件をお客様に斡旋してきて思うことは、どんなにホームページでオーナー様に寄り添い、満室経営にしますと謳っていたり、誰もが知っている知名度の管理会社であっても、物件担当者が横柄な対応をしたり、レスポンスが悪く、契約までの段取りが悪いという会社があり、お客様が気に入ったとしても、他の物件を進めることがあります。

 

 

オーナー様の大切な物件を満室経営に導くためには、自社の集客力、営業力だけでなく、それぞれの不動産会社が抱えている顧客へ物件紹介してくれる仲介会社との関係性も重要な存在だと考えています。

 

 

おそらく、どの管理会社も、代表者はそういう想いを持って営業されていると思いますが、そこで働いている従業員までその想いが周知されておらず、やる気のなさが伝わる仕事をしてしまうのだと考えます。

 

 

もしもそんな物件担当者がついてしまったら、せっかく反響がきても、お客様や仲介会社に対して、やる気がなく横柄な態度をとり、成約まで結びつかない原因となってしまいます。

 

 

本来であれば、もっと早く、満室経営になる可能性のあるオーナー様の大切な資産を、信頼した管理会社にお任せしているのに、機会損失につながってしまうというのは残念です。

 

 

当社は開業当初から、「オーナー様」「同業不動産会社様」「借主様」「工事施工業者様」皆さんに助けられて、持ちつ持たれつ事業を続けてくることができましたので、

 

その恩を忘れず、当社に関わるすべての人に感謝することを従業員に徹底してまいりました。

 

 

電話対応や、わざわざご来店いただいた方に、従業員の誰が対応したとしても、丁寧でスピード感のある対応を致しております。

 

その結果が、オーナー様の資産を守るために不可欠だと考えております。

多種多様な業界の顧客へ直ぐに物件紹介いたします。

当社は、事業用物件専門の仲介会社として、市場に出ているすべての物件から、依頼を受けたお客様の物件条件を満たす物件をご紹介してきました。

 

過去の取引をあげると、法人様の事務所や大小倉庫、スーパーや車関連、工場向け事業用借地、飲食業、サロン・美容業、塾・教育関連、医療・クリニック関連、大小スポーツジム、道場関連、制約条件の厳しい保育園、デイケア、就労支援関連、用途地域の制限のある夜職関連、リペア・修理工場関連など多岐に渡り、それぞれの業界の求めている物件条件データを保有しています。

 

 

また、各事業申請にあたって用途地域の制限や建物構造上の制限など、内装工事だけでは解決できない物件条件まで熟知していますので、オーナー様の物件が受け入れの難しい業種業界を理解した上で、オーナー様へ入居付けのご提案をしたうえで、オーナー様の募集物件が、条件該当する法人様に一斉に物件紹介する流れを当社では作っていますので、短期入居付けに貢献致します。

築古物件や駅徒歩距離の遠方物件もお任せ下さい。

築古物件や駅からの距離があり、入居づけが難しい。賃料が上げられないとお悩みの物件もお任せください。

 

配管や屋上防水、外壁塗装などの修繕工事だけではなく、賃料をあげるためのリノベーション工事や解体新築工事を提供しています。

 

仲介会社として、数多くのお客様の斡旋をおこなってきたノウハウと、各業界の条件面のデータをもとに、賃料を上げて満室経営に導くリノベーション工事をご提案致します。

 

提案と見積もりまで無料でおこなっておりますので、空室が多くてお悩みのオーナー様はぜひ問い合わせフォームよりお気軽にお問合せください。

 

施工事例を当社運営するホームページやSNSで発信して良いという場合は、「特別料金」にて割引施工サービスさせていただきます。

土地を事業用地として貸しだしてみませんか?

事業用地は、初期投資の規模が大きいため、契約期間が最低でも15年と長く、長期的に安定的な家賃収入を得られるだけでなく、オーナーチェンジとして売却する場合も、通常の土地としての売却よりも高値で売り抜けやすいというメリットがあります。

 

現在当社では、事業用地を探されているお客様を多く抱えており、事業用地の数が足りず困っています。

 

 

条件は、50坪から100坪ほどの土地から、1000坪を超える土地まで、広く募集しています。

 

 

現在、空き家が経っていても問題ございません。利用してなく、木や雑草が生い茂っていても問題ございません。

 

使用していない土地をお持ちのオーナー様は、事業用地として貸し出してみませんか?

 

まずはお問合せフォームよりお気軽にご相談ください。